中國房地產泡沫的前世今生(海南)

作者:文茗

中國的房產佔中國家庭總資產比例高達80%,這在任何一個國家都是一個超乎想像的數字。背後有多大的隱患,誰也無法詮釋。如果發生金融危機、經濟危機,那麼對於這片土地上的任何一個家庭都將是毀滅性的打擊。不由我們要問這一切都是在那樣發生的?這個民族到底是怎麼了?那我們就先從上一次海南房地產危機說起。 1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》出台,這意味著中國房地產真正的開始了市場化。次年《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》,以及92年鄧小平的南巡講話,中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》,這一系列的政策的開展。中共開始了房地產市場化的實驗的全面開始。

深圳在改革開放這波浪潮中,無爭議成了最大受益者。這次的南巡講話讓全國各階層再次看到了機會,於是乎從1992年開始,全國大量的資金都向著中國南方沿海城市湧入。 1992年,海南全省房地產投資達87億元,佔固定資產總投資的一半。 1991年,海南省房地產平均價格為1400元/平方米,僅僅一年,就猛增至5000元/平方米。 1993年上半年頂峰時期,高達7500元/平方米。同年海口市經濟增長到到了83%。海南的經濟財政收入房地產佔據了40以上。海口市地價由1991年的幾十萬元/畝,一路狂飆至六百多萬元/畝。而將近兩萬家地產公司,其中很多公司根本就不從事樓盤開發,只是拿地炒地皮而已。

在這次瘋狂的炒樓炒地皮的大潮中,幾乎從上到下海南的各個領域都參與其中。很多人只是簡單的拿到一個樓盤轉手就可以賺取幾百上千萬的利潤。而這些很多還只是一塊地皮還沒有開發的荒地,就抵押給銀行。實際有多少人需要房屋。幾乎所有的投資並不是為了住,只為了炒而炒。這樣誇張的投資回報,吸引來了更多資金進入到了海南這個瘋子的桃花島。

海南省的近鄰廣西省北海市,房地產的火熱程度也毫不遜色。 1992年,僅有10萬餘人的小城出現了1000多家房地產公司,各地駐紮在此的炒家多達50萬餘人。

還有和澳門相望的珠海為什麼沒有像深圳一樣飛黃騰達,和這次海南的地產危機有重要的關係。

1993年6月24日,國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》其中包括:嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等一系列宏觀調控措施。這就是有名的國16條,無疑這是對海南房地產釜底抽薪的一擊。在此之後,只有160萬人的海南省,全省1.3萬所房地產公司中95%陷入倒閉,數千家開發商捲款逃離。留下的積壓商品房數量佔全國總量的10%。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米,閒置土地18834公頃,積壓資金800億元,僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。一海之隔的北海也損失慘重,被稱為中國的“泡沫經濟博物館”。其沉澱資金高達200億元,爛尾樓面積超過了三亞。

開發商分分逃離倒閉,留下的天量的債務和樓盤都留給了當地的銀行。泡沫生成期間,以四大商業銀行為首,銀行資金、國企、鄉鎮企業和民營企業的資本通過各種渠道源源不斷湧入海南,總數不下千億。這麼多的資金也都在這次泡沫破裂之後全部沉澱在了這些不良資產之中。而這些製造業所需的血液就這樣沉澱了下來,對後市的影響有多大難以估量。

1995年8月18日,海南發展銀行成立。這個為了應對海南地產危機而生的銀行在這個巨型壞賬的市場裡,也只是僅僅維持了那麼不到三年時間就宣告倒閉。而在此期間那些不明事理的普通百姓被騙,大量的個人存款被洗劫一空。之後從1999年開始,海南省花了整整七年的時間,處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月,全省累計處置閒置建設用地23353.87公頃,佔閒置總量的98.17%,處置積壓商品房444.82萬平方米,佔積壓總量的97.6%。

這次海南的樓市泡沫破裂給整個中國人留下了深刻的印象,他只是局限於那麼小小的海南島一個地方就已經對整個國家都有超乎想像影響和震動,但從2000年之後這輪全國范圍的地產泡沫,如果經歷一次海南島式的泡沫破裂,那會給整個民族的傷害有多深也許只有神才知道。

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