債務正在壓垮中共房地產行業,它的崩潰已無可避免。

根據中共人民法院公告網顯示,截至2020年6月,今年房地產企業的破產數量已經達208家,超過2018年上半年的177家破產數量,與2019年同期相對持平。

房地產企業倒閉潮隨之伴隨的就是愈演愈烈房企拋售潮,目前來看2020年的房地產企業將會有1.46萬億債務到期,僅僅7月到期債務就高達1490億。面對如此兇猛的債務到期,而共產黨給予開發商融資渠道收緊,開發商為了生存要么降價拋盤,要么壓縮項目砍人裁員,要么去海外融資,這些都無法償付債務就只剩倒閉這一條路可走。

從今年3月中旬到6月中旬期間,全網檢測到的新房發布訊息是11,859條,而2019年同期僅為7,666,同比增長率高達54.7%。 5月份全國Top100房企的全口徑銷售額達到了10915.4億元,較去年同期提升了13.7%。由此可見開發商的拋售已是不爭的事實,債務已壓得這些企業喘不過氣。

與此同時6月以來,中國房企海外融資的消息,也在頻頻傳出:6月1日,閩系開發商明發集團發佈公告,用史無前例的22%利率發行1.76億美元債券;6月5日,閩系開發商正榮地產宣布發行2億美元,3年期8.3%年利率的美元債券;6月6日,新城發展宣布發行2年期4億美元的債券,票息率6.45% ;6月7日,建業地產發行了2年期4億美元的債券,票息率7.65%;6月11日,江西頭部開發商新力控股分別發行了2.1億美元,票息利率為10.5 %的2年期美元債;6月17日,華夏幸福的開曼全資子公司發行了3億美元,票面利率6.92%的2年期美元債。

2018年,中共國房地產企業海外融資規模已經達到了496億美元,而2019年,中共國房地產海外融資的金額已經達到了752億美元,一年時間的增幅就高達52%。截至2020年3月20日,中資美元債存量1927支,規模合計8918億美元,其中房地產債務排名第一,高達24.8%。 2021年中共國房企待償的美元債規模比今年還高,這些房企都是在藉新債還舊債的死循環中“苟延殘喘”。

最可怕的是前4個月,美元債市場針對中資企業的負面評級調整96次,正面調整僅有4次。泰禾、泛海控股、紅星美凱龍、雅居樂、陽光100、億達中國和禹洲地產等眾多房企都在今年上半年經歷了評級下調,融資之路將會更加艱難。

數據顯示,截至2020年3月底,中資地產美元債存量餘額2178.41億美元,擁有存續美元債的房企90餘家。從到期規模看,今年房企到期償付壓力尚可,4~12月中資地產美元債到期額合計205.19億美元。到期規模較大的房企有中國恆大、綠地控股、佳兆業、綠城中國、融創中國、中國海外發展、雅居樂、華夏幸福、陽光城、弘陽集團等,分別達17.65億美元、14.3億美元、11.2億美元、11億美元、10.71億美元、10億美元、9億美元、7.7億美元、6.4億美元、6.3億美元。

其中一些此前流動性較緊張的房企也將在今年面臨美元債到期兌付,包括陽光100、佳源國際控股、泰禾集團,到期規模分別為4億美元、2.25億美元、2.11億美元。其中,中國恆大、禹洲地產、華夏幸福、陽光城、首創置業等把握住年初窗口期,在扣除到期美元債金額後,仍實現一定規模的淨融資;而新城控股、建業地產、中海、正榮地產、旭輝集團等房企今年美元債發行額與到期額基本相當,實現美元債到期滾動,但部分票面利率較高。

房地產企業債務就是驅趕這些企業拋售房源的最根本的原動力,這也是套在他們脖子上的絞繩。出口銳減、收入的減少,必將導致房屋銷售額的銳減,而未來人民幣匯率的暴跌必會成倍放大房企美元債的還債壓力。這就是中共國房地產的現狀,只是在等死而已。

(文章內容僅代表作者觀點)

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6月 27日