中国房地产泡沫的前世今生(海南)

作者:文茗

中国的房产占中国家庭总资产比例高达80%,这在任何一个国家都是一个超乎想象的数字。背后有多大的隐患,谁也无法诠释。如果发生金融危机、经济危机,那么对于这片土地上的任何一个家庭都将是毁灭性的打击。不由我们要问这一切都是在那样发生的?这个民族到底是怎么了?那我们就先从上一次海南房地产危机说起。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台,这意味着中国房地产真正的开始了市场化。次年《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,以及92年邓小平的南巡讲话,中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》,这一系列的政策的开展。中共开始了房地产市场化的实验的全面开始。

深圳在改革开放这波浪潮中,无争议成了最大受益者。这次的南巡讲话让全国各阶层再次看到了机会,于是乎从1992年开始,全国大量的资金都向着中国南方沿海城市涌入。1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半。1991年,海南省房地产平均价格为1400元/平方米,仅仅一年,就猛增至5000元/平方米。1993年上半年顶峰时期,高达7500元/平方米。同年海口市经济增长到到了83%。海南的经济财政收入房地产占据了40以上。海口市地价由1991年的几十万元/亩,一路狂飙至六百多万元/亩。而将近两万家地产公司,其中很多公司根本就不从事楼盘开发,只是拿地炒地皮而已。

在这次疯狂的炒楼炒地皮的大潮中,几乎从上到下海南的各个领域都参与其中。很多人只是简单的拿到一个楼盘转手就可以赚取几百上千万的利润。而这些很多还只是一块地皮还没有开发的荒地,就抵押给银行。实际有多少人需要房屋。几乎所有的投资并不是为了住,只为了炒而炒。这样夸张的投资回报,吸引来了更多资金进入到了海南这个疯子的桃花岛。

海南省的近邻广西省北海市,房地产的火热程度也毫不逊色。1992年,仅有10万余人的小城出现了1000多家房地产公司,各地驻扎在此的炒家多达50万余人。

还有和澳门相望的珠海为什么没有像深圳一样飞黄腾达,和这次海南的地产危机有重要的关系。

1993年6月24日,国 务 院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》其中包括:严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等一系列宏观调控措施。这就是有名的国16条,无疑这是对海南房地产釜底抽薪的一击。在此之后,只有160万人的海南省,全省1.3万所房地产公司中95%陷入倒闭,数千家开发商卷款逃离。留下的积压商品房数量占全国总量的10%。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。一海之隔的北海也损失惨重,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。其沉淀资金高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚。

开发商分分逃离倒闭,留下的天量的债务和楼盘都留给了当地的银行。泡沫生成期间,以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。这么多的资金也都在这次泡沫破裂之后全部沉淀在了这些不良资产之中。而这些制造业所需的血液就这样沉淀了下来,对后市的影响有多大难以估量。

1995年8月18日,海南发展银行成立。这个为了应对海南地产危机而生的银行在这个巨型坏账的市场里,也只是仅仅维持了那么不到三年时间就宣告倒闭。而在此期间那些不明事理的普通百姓被骗,大量的个人存款被洗劫一空。之后从1999年开始,海南省花了整整七年的时间,处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月,全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。

这次海南的楼市泡沫破裂给整个中国人留下了深刻的印象,他只是局限于那么小小的海南岛一个地方就已经对整个国家都有超乎想象影响和震动,但从2000年之后这轮全国范围的地产泡沫,如果经历一次海南岛式的泡沫破裂,那会给整个民族的伤害有多深也许只有神才知道。

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